Omfattende fuktskader – bygningsskadeforsikring

HR-2016-901-A gjelder et kjøp av en leilighet i et boligsameie, der det senere blir oppdaget omfattende fuktskader. Kjøperen blir tilkjent prisavslag av selgeren som følge av dette. Spørsmålet i saken er om dette prisavslaget skal reduseres med en forsikringsutbetaling fra bygningsskadeforsikringen i sameiet.

Les mer om prisavslag og erstatning etter fuktskader her:

https://www.eiendomsrett.no/rateskader-fuktskader/ 

Avhendingsloven § 4-12 regulerer reglene om prisavslag. Det følger av bestemmelsens andre ledd at avslaget skal være i samsvar med kostnadene det krever å få mangelen rettet. Denne metoden er også den som har blitt lagt til grunn i den aktuelle saken.

Avgjørelsen tar for seg utviklingen av reglene om misligholdsbeføyelsen prisavslag sett i sammenheng med de andre misligholdsbeføyelsene. Et spørsmål er om det kan utbetales et forsikringsbeløp i form av erstatning, samtidig som det fremsettes krav om prisavslag. Retten oppsummerer rettstilstanden i avsnitt 27 slik:

«Etter min oppfatning følger det av dette at de ulike beføyelsene i større grad enn opprinnelig tilsiktet må ses i sammenheng, slik at eiendommen etter retting, enten denne er foretatt av selger selv etter § 4-10, eller vil bli foretatt av kjøper slik § 4-12 annet ledd forutsetter, ikke lenger vil ha et verditap som skal utlignes. Erstatningsbestemmelsene i § 4-14 jf. § 7-1 om indirekte tap, vil derfor i utgangspunktet bare komme til anvendelse når det er lidt tap av en annen type eller ut over dette. Totalt sett skal kjøper ikke ha kompensert mer enn sitt økonomisk tap».

Høyesterett oppsummerer i avsnitt 35 at kjøper for skader som har inntrådt etter avtaletidspunktet, har krav på forsikringsutbetalingen. Imidlertid har kjøperen bare rett til forsikringsutbetalingen dersom han betaler kjøpesummen. Kjøperen vil dermed ikke ha rett til å kreve både prisavslag og forsikringsutbetaling.

I den aktuelle saken har skaden inntruffet i selgers eiertid, før avtaletidspunktet. Dermed vil forsikringsbeløpet ifølge Høyesterett utgjøre selgers rettighet. Når selgeren velger å benytte beløpet til å betale prisavslaget til kjøperen, er det nærliggende å se kravet oppgjort. Dersom det i den aktuelle saken var snakk om forsikring som var tegnet direkte av selger, ville saken ha vært uproblematisk. Det som gjør den aktuelle saken komplisert, er at det er sameiet som tegner forsikringen, slik at hver enkelt sameier betaler sin forholdsmessige andel av premien.

Ved vesentlige fukt og råteskader kan du ha krav på å heve hele boligkjøpet:

https://www.eiendomsrett.no/heve-boligkjop/ 

Likevel konstaterer Høyesterett i avgjørelsen at det ikke foreligger noen fornuftig grunn som tilsier at løsningen skal være forskjellig for de to nevnte tilfellene. Dermed blir konklusjonen i den konkrete saken at selgeren blir begrenset av beløpet vedkommende har mottatt fra sameiets bygningsskadeforsikring.